Værdiansættelse af fast ejendom efter 15 % reglen ved dødsboskifte

Højesteret har ved en for nyligt afsagt dom afvist, at der gælder et retskrav for et dødsbo at værdiansætte ejendomme indenfor 15 % grænsen af den offentlige ejendomsvurdering.

+/- 15 % reglen 

Ved en overdragelse af fast ejendom, enten ved køb, gave eller arv, hvor parterne ikke har modsatrettede hensyn, er det fast praksis at boet eller parterne kan værdiansætte den faste ejendom inden for en grænse på +/- 15 % af den senest bekendtgjorte årsregulerede kontantejendomsværdi. Reglen tager hensyn til, at den offentlige vurdering og senere årsreguleringer er udtryk for et gennemsnit, og reglen imødekommer derfor den usikkerhed, en sådan vurdering følgelig heraf indeholder.

Denne regel, der er fastslået i værdiansættelsescirkulæret, har for nylig rejst et spørgsmål ved Højesteret, omhandlende hvorvidt skattemyndighederne, kan gå ind og anmode om en sagkyndig vurdering, når der er sket en værdiansættelse, der ikke fraviger med mere end 15 %. Med andre ord, om skattemyndigheder er bundet af reglen i et sådan omfang, at skattemyndighederne ikke kan anmode om sagkyndig vurdering, så længe den fastsatte værdi ikke afviger med mere end 15%.  

 Kort opsummering af den konkrete sag

Den konkrete sag angår et dødsbo, hvor den ene af to arvinger får udlagt to ejendomme, samtidig med at denne giver arveafkald. Det er SKAT’s opfattelse at de to ejendommes handelsværdi er højere end de værdier, som boet har fastsat. Dette begrunder SKAT bl.a. ud fra, at der er optaget lån i begge ejendomme, der indikerer at långiver har vurderet en væsentlig højere handelsværdi og også, at der er givet arveafkald, da dette efter SKATS opfattelse skal kompensere den anden arving. SKAT anmoder derfor skifteretten om, at der skal foretages sagkyndig vurdering af handelsværdien for de to ejendomme. Det er dog ubestridt at ejendommen var udlagt indenfor 15 % grænsen af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, og arvinger efter boet gør til støtte for sin påstand gældende at have et retskrav på at få godkendt værdiansættelsen af de to ejendomme, da det netop var sket i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret og indenfor de 15 %.  

 Højesterets afgørelse

Højesteret slår fast, at der med baggrund i værdiansættelsescirkulæret og tidligere afgørelser truffet af Skattedepartementet samt besvarelser fra skattedepartementet, foreligger en sådan retsstilling at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Højesteret afviser derved, at der skulle være et retskrav på at fastsætte en ejendom indenfor +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Spørgsmål et bliver dernæst, om der i den konkrete sag, forligger sådanne særlige omstændigheder, at SKAT ikke skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen. Højesteret finder, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, og at skattemyndighederne derfor med rette kunne fremsætte anmodning om, at få foretaget en saglig vurdering af de pågældende ejendomme, således at man kunne fastslå den reelle handelsværdi.