Bygherrer skal være opmærksomme på forældelse

Mange bygherrer tror, at reklamation af mangler blot skal ske inden for 5 år efter aflevering. Det er imidlertid forkert, hvilket fører til, at mangler og fejl oftest ikke udbedres til tiden i større entrepriseopgaver

Det er et generelt problem i entrepriseretten, at bygherre er under den overbevisning, at de er frit stillet for, hvornår de reklamerer for en mangel, så længe der reklameres inden for 5 år.

Det følger nemlig af AB 92 § 36, stk. 1, at entreprenøren har pligt til at udbedre mangler, såfremt kravet fremsættes af bygherren inden 5 år efter afleveringen.

Dog suppleres reklamationsreglerne i AB 92 af forældelsesloven, hvoraf det følger, at et krav forældes 3 år efter en mangel er konstateret eller burde være konstateret. Det har den praktiske betydning, at hvis bygherren opdager en mangel ved 1-års gennemgangen, forældes denne efter 3 år efter. Det betyder, at bygherren mister sin ret til at få udbedret manglen før 5 års fristens udløb. Forældelsen er dog under forudsætning af, at der ikke er sket afbrydelse eller suspension af forældelsesfristen.

De 5 år i AB 92 er dog den absolutte frist. Det betyder, at såfremt bygherren opdager en mangel efter 4 år, har han et år til at få entreprenøren til at udbedre manglen – og ikke 3 år.

 Hvis bygherren vil afbryde forældelsesfristen inden for forældelseslovens 3 år, er der ikke nok at reklamere til hovedentreprenøren over manglen. Bygherren bør først og fremmest få hovedentreprenøren til at anerkende ansvaret for manglen fuldt ud og uden forbehold. En sådan anerkendelse kan eksempelvis vises ved, at entreprenøren forsøger at udbedre manglen. Lettest er det dog at dokumentere, hvis man indgår en udtrykkelig skriftlig aftale om ansvar. Såfremt entreprenøren ikke vil det, har bygherren to alternativer:

1)      Bygherren skal bryde forældelsesfristen ved at foretage retslige skridt. Dette vil typisk være i voldgiftsretten, og eksempelvis ved dom, betalingspåkrav eller voldgiftskendelse.

2)      Bygherren skal forsøge at indgå en suspensionsaftale. En suspensionsaftale medfører ikke at forældelsesfristen brydes, men at forældelsesfristen standses indtil videre.

Advokat Steen Witthøfft, PARTNER Advokater A/S, anbefaler, at man laver interne retningslinjer. Dette skyldes, at voldgiftsretten stiller strenge krav til bygherrer i sager om afbrydelse af forældelsesfristen. Disse regler bør bl.a. indeholde en definition af en mangel, hvordan man reklamerer og hvornår der følges op på reklamationen.

Du kan høre meget mere om forældelse af mangelskrav – og meget mere – når Steen Witthøfft afholder kurset ”Entrepriseret – byggeriets aftaler”, d. 31. maj kl. 17.30-19.00. Kurset afholdes hos Partner Advokater på adresse: Nørregade 54 A, 4600 Køge. Kurset er gratis, men kræver tilmelding. Tilmelding kan ske her, eller ved kontakt på telefon 56 67 16 00.